Hay una fuerte polémica sobre las miles de viviendas ilegales que se construyeron en Marbella en los infaustos años de gobierno municipal del GIL. Ahora mismo el centro de la discusión se centra en si los compradores de esas viviendas deben o no pagar las compensaciones y los costes del proceso de legalización, ya que muchos consideran que son compradores de buena fe.
Sobre la buena fe del tercero adquirente pivota toda esta polémica. La buena fe, especialmente, en las transmisiones patrimoniales es una exigencia tradicional que se remonta al Derecho Romano. Pero no es solamente una exigencia, sino que además es una circunstancia que puede modificar la responsabilidad civil hasta su extinción y elimina las causas de nulidad de un negocio jurídico.
Supongamos un caso arquetípico de adquisición de buena fe. Una persona fallece y transmite su casa a su hijo. El fallecido, o finado, tiene un hijo extramatrimonial y desconocido para su otro hijo, que únicamente diez años después del fallecimiento de su padre consigue una sentencia judicial firme de reconocimiento de su filiación. Justo después del pronunciamiento judicial, el hijo que había heredado decide vender la casa antes de la ejecución de la sentencia, aprovechando que no ha habido ninguna anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
El comprador es un señor, de otra provincia, que por motivos profesionales se desplaza de su lugar de origen. Ve el anuncio en una agencia inmobiliaria y siendo un absoluto desconocedor del litigio de filiación, viendo que en el Registro no hay constancia de nada y que el vendedor es el propietario, compra la casa.
Cuando el hijo extramatrimonial pide la ejecución de la sentencia y la modificación de su sucesión de su padre, se lleva la desagradable sorpresa de que el único bien de la herencia ha sido vendido. Mantiene que la compraventa es nula porque él era propietario, según la sentencia dictada pero todavía no ejecutada, y no ha dado su consentimiento a la compraventa. Se dirá que el adquirente no debe ser afectado porque compró de buena fe, con toda la información que sensatamente le era exigible conocer, por lo que el asunto se debe resolver entre los dos hermanos.
La pregunta que ahora nos planteamos: ¿los compradores de Marbella son compradores de buena fe? Pues depende de cómo se mire y ya hay quienes quieren hacer un buen negocio de este tema, que lo es.
Concretamente el problema estriba en el conocimiento o no que tuviera el adquirente de la situación de ilegalidad en la que se encontraban las viviendas. El PGOU era y es la regla y el PGOU es una norma jurídica de carácter reglamentario, pero norma al fin y al cabo, publicada oficialmente, cuyo desconocimiento no exime de su cumplimiento. Surge el eterno debate si los planos tienen que ser publicados o no.
Pero hemos de tener en cuenta que al estar en un ámbito sancionador, o similar, podríamos calificar la atenuante de desconocimiento vencible sobre la ilegalidad de las licencias de obras. Y aquí nos encontramos con otro problema, los actos administrativos tienen presunción de legalidad y una licencia es un acto administrativo, por lo que un ciudadano no tiene que cuestionarse si lo es.
Teniendo en cuenta que había más de cuatrocientos recursos presentados por la Junta de Andalucía contra esas licencia ante el Tribunal Superior de Justicia: ¿sigue habiendo o no buena fe? Y si a estos añadimos los procedimientos penales por prevaricación, es decir, tomar una decisión “saltándose a la torera las normas o el procedimiento administrativo”, la idea de la buena fe se debilita.
La conclusión es que tendrá que resolverse caso por caso, como casi todo en Derecho. Habrá quienes tengan que pagar las compensaciones por la legalización y los que no, pero lo que no me explico todavía es la defensa que hace cierta oposición política andaluza de la buena fe generalizada de los adquirentes. Quizá lo haga porque son viviendas de lujo (las rentables para la corrupción marbellí).
Sobre la buena fe del tercero adquirente pivota toda esta polémica. La buena fe, especialmente, en las transmisiones patrimoniales es una exigencia tradicional que se remonta al Derecho Romano. Pero no es solamente una exigencia, sino que además es una circunstancia que puede modificar la responsabilidad civil hasta su extinción y elimina las causas de nulidad de un negocio jurídico.
Supongamos un caso arquetípico de adquisición de buena fe. Una persona fallece y transmite su casa a su hijo. El fallecido, o finado, tiene un hijo extramatrimonial y desconocido para su otro hijo, que únicamente diez años después del fallecimiento de su padre consigue una sentencia judicial firme de reconocimiento de su filiación. Justo después del pronunciamiento judicial, el hijo que había heredado decide vender la casa antes de la ejecución de la sentencia, aprovechando que no ha habido ninguna anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
El comprador es un señor, de otra provincia, que por motivos profesionales se desplaza de su lugar de origen. Ve el anuncio en una agencia inmobiliaria y siendo un absoluto desconocedor del litigio de filiación, viendo que en el Registro no hay constancia de nada y que el vendedor es el propietario, compra la casa.
Cuando el hijo extramatrimonial pide la ejecución de la sentencia y la modificación de su sucesión de su padre, se lleva la desagradable sorpresa de que el único bien de la herencia ha sido vendido. Mantiene que la compraventa es nula porque él era propietario, según la sentencia dictada pero todavía no ejecutada, y no ha dado su consentimiento a la compraventa. Se dirá que el adquirente no debe ser afectado porque compró de buena fe, con toda la información que sensatamente le era exigible conocer, por lo que el asunto se debe resolver entre los dos hermanos.
La pregunta que ahora nos planteamos: ¿los compradores de Marbella son compradores de buena fe? Pues depende de cómo se mire y ya hay quienes quieren hacer un buen negocio de este tema, que lo es.
Concretamente el problema estriba en el conocimiento o no que tuviera el adquirente de la situación de ilegalidad en la que se encontraban las viviendas. El PGOU era y es la regla y el PGOU es una norma jurídica de carácter reglamentario, pero norma al fin y al cabo, publicada oficialmente, cuyo desconocimiento no exime de su cumplimiento. Surge el eterno debate si los planos tienen que ser publicados o no.
Pero hemos de tener en cuenta que al estar en un ámbito sancionador, o similar, podríamos calificar la atenuante de desconocimiento vencible sobre la ilegalidad de las licencias de obras. Y aquí nos encontramos con otro problema, los actos administrativos tienen presunción de legalidad y una licencia es un acto administrativo, por lo que un ciudadano no tiene que cuestionarse si lo es.
Teniendo en cuenta que había más de cuatrocientos recursos presentados por la Junta de Andalucía contra esas licencia ante el Tribunal Superior de Justicia: ¿sigue habiendo o no buena fe? Y si a estos añadimos los procedimientos penales por prevaricación, es decir, tomar una decisión “saltándose a la torera las normas o el procedimiento administrativo”, la idea de la buena fe se debilita.
La conclusión es que tendrá que resolverse caso por caso, como casi todo en Derecho. Habrá quienes tengan que pagar las compensaciones por la legalización y los que no, pero lo que no me explico todavía es la defensa que hace cierta oposición política andaluza de la buena fe generalizada de los adquirentes. Quizá lo haga porque son viviendas de lujo (las rentables para la corrupción marbellí).
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